Bei Vermietung einer Immobilie an Angehörige wie Kinder, Eltern oder Geschwister zu Wohnzwecken ist darauf zu achten, dass der Mietvertrag dem zwischen Fremden Üblichen entspricht und der Vertrag auch tatsächlich so vollzogen wird (Mietvertrag, regelmäßige Mietzahlungen und Nebenkostenabrechnungen).
Ist dies nicht der Fall, wird das Mietverhältnis vom Finanzamt regelmäßig nicht anerkannt, sodass mit der Vermietung zusammenhängende Werbungskosten wie z. B. Abschreibungen, Schuldzinsen und Reparaturaufwendungen nicht geltend gemacht werden können.
Bei einer verbilligten Vermietung ist zusätzlich zu beachten, dass eine sog. Entgeltlichkeitsgrenze eingehalten werden muss, wenn der Werbungskostenabzug in voller Höhe erhalten bleiben soll. Diese Grenze beträgt 66 Prozent der ortsüblichen (Warm-)Miete (§ 21 Abs. 2 Satz 2 EStG).
Auch bei Vereinbarung einer Miete von 50 Prozent und mehr, jedoch weniger als 66 Prozent, ist eine volle Anerkennung der Werbungskosten möglich, wenn eine positive Totalüberschussprognose vorgenommen wird.
Erst wenn die vereinbarte Miete weniger als 50 Prozent der Marktmiete beträgt, geht das Finanzamt generell von einer teilentgeltlichen Vermietung aus und kürzt (anteilig) die Werbungskosten.
Die ortsübliche Marktmiete umfasst die ortsübliche Kaltmiete zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten (sogenannte Warmmiete).
Die Entgeltlichkeitsgrenze gilt somit regelmäßig auch bei Vermietung einer Immobilie an Fremde.
Es ist zu empfehlen, betroffene Mietverhältnisse regelmäßig zu überprüfen und ggf. die Miete anzupassen.
StB Claus Wiederseiner, Girmscheid Steuerberatungsgesellschaft mbH
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