NÜRNBERGER LAND - Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 26. März 2026 (VII ZR 68/24) eine für Wohnungskäufer und Bauträger gleichermaßen brisante Entscheidung getroffen: Viele gängige Klauseln zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums in Bauträgerverträgen sind unwirksam – mit weitreichenden Folgen für die Dauer von Mängelansprüchen.
Worum ging es
Im Kern ging es um eine Wohnanlage, deren Dachkonstruktion sich Jahre nach Fertigstellung als mangelhaft erwies. Die aus 1999 bis 2001 stammenden Erwerberverträge enthielten eine Klausel, nach der drei aus der Mitte der Käufer gewählte Vertreter das Gemeinschaftseigentum für alle abnehmen sollten; in späteren „Nachzügler“-Verträgen stand lapidar: „Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums ist erfolgt.“
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Genau diese Gestaltung hat der BGH jetzt kassiert. Nach Ansicht der Richter benachteiligt eine Klausel, die die Abnahme zwingend auf Vertreter verlagert, die Erwerber unangemessen, weil ihnen ihr gesetzliches Recht genommen wird, das Werk selbst zu prüfen und eigenständig über die Abnahme zu entscheiden. Auch die Formulierung, die Abnahme sei bereits erfolgt, ohne dass der einzelne Käufer überhaupt Gelegenheit zur Kontrolle hatte, verstößt gegen das AGB-Recht. Die Konsequenz lt. BGH: Die auf dieser Basis erklärten Abnahmen des Gemeinschaftseigentums gelten als gescheitert, eine wirksame Abnahme lag nicht vor.
Warum das die Verjährung verschiebt
Normalerweise beginnt die fünfjährige Verjährungsfrist für Mängelansprüche für Sondereigentum und für Gemeinschaftseigentum bei Bauwerken jeweils meist getrennt mit der jeweiligen Abnahme desselben. Im entschiedenen Fall war das Dach bereits 1999 fertiggestellt, die Wohnungen wurden bis 2002 verkauft – die Dachmängel kamen aber erst viele Jahre später wieder auf den Tisch.
Der BGH stellt nun klar:
Der Anspruch auf Mängelbeseitigung und der daraus abgeleitete Kostenvorschussanspruch für die Beseitigung der Mängel am Gemeinschaftseigentum durch die WEG verjähren erst ab wirksamer Abnahme.
Ist die Abnahme aufgrund einer unwirksamen Abnahmeklausel gescheitert, hat die Verjährungsfrist mangels Abnahme überhaupt nicht zu laufen begonnen.
Dem Bauträger ist es nach Treu und Glauben verwehrt, sich auf die fehlende Abnahme zu berufen, wenn er selbst die unwirksame Klausel gestellt hat.
Damit wies der BGH die Überlegung der Vorinstanz zurück, man könne Verjährungsfristen „zusammenrechnen“ und so eine Obergrenze von 15 Jahren konstruieren. Stattdessen verweist der Senat darauf, dass der Gesetzgeber Mängelrechte gerade in einem eigenen Verjährungsregime geregelt hat, das nicht über die allgemeine zehnjährige Höchstfrist des § 199 Abs. 4 BGB ausgehebelt werden darf.
Wie lange können Käufer Ansprüche durchsetzen
Ganz grenzenlos ist der Schutz der Erwerber allerdings nicht. Der BGH zieht eine deutliche rote Linie: Für Kostenvorschussansprüche wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums gilt bei gescheiterter Abnahme eine zeitliche Obergrenze von 30 Jahren ab dem Zeitpunkt der fehlgeschlagenen Abnahme.
Zur Begründung verweist der Senat auf den Rechtsgedanken verschiedener Verjährungsnormen, die eine absolute Höchstfrist von 30 Jahren kennen. Länger dürfe auch ein Erwerber, der sich auf eine unwirksame Abnahmeklausel berufen kann, redlicherweise nicht erwarten, seine Rechte noch durchsetzen zu können.
Für die Praxis heißt das:
Mängelansprüche wegen Gemeinschaftseigentums können bei unwirksamer Abnahmeklausel Jahrzehnte nach Fertigstellung noch durchsetzbar sein – aber nur bis zur 30‑Jahres-Grenze.
Der maßgebliche Startpunkt ist der Zeitpunkt der „scheiternden“ Abnahmeversuche, die auf der unwirksamen Klausel beruhten.
Was das für Käufer bedeutet
Für Wohnungseigentümergemeinschaften ist das Urteil zunächst eine Einladung zur Bestandsaufnahme. Viele ältere Bauträgerverträge arbeiten mit ähnlichen Abnahmekonstruktionen über Vertreter oder pauschalen „Abnahme erfolgt“-Klauseln. Wo diese Gestaltungen unwirksam sind, kann der Beginn der Verjährungsfrist für Mängel am Gemeinschaftseigentum bis heute offen sein.
Die Konsequenzen:
Selbst lange nach Bezugsfertigkeit können WEGs Kostenvorschuss für die Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum verlangen – vorausgesetzt, die 30‑Jahres-Frist ist noch nicht abgelaufen – und der Bauträger ist noch existent.
Der Bauträger kann sich nicht mit dem Argument retten, der Herstellungsanspruch sei mittlerweile längst verjährt, wenn gerade seine eigene Abnahmeklausel verhindert hat, dass der Verjährungsmechanismus in Gang gesetzt wurde.
Auf eine Verwirkung der Ansprüche der Käufer kann er sich kaum berufen, denn diese scheitert wohl meist an hohen Hürden: Allein der Zeitablauf genügt dem BGH nicht; es muss hinzukommen, dass der Bauträger sich im Vertrauen auf das Ausbleiben von Ansprüchen konkret eingerichtet hat – was im entschiedenen Fall nicht dargelegt war.
Für Verbraucher heißt das: Wer Mängel am Dach, an der Fassade oder an technischen Anlagen des Gemeinschaftseigentums feststellt, sollte die alten Verträge prüfen lassen. Oft steckt der Schlüssel für die Mangelbeseitigungspflicht des Bauträgers in einer unscheinbaren Abnahmeklausel. Da hat der BGH angesetzt: Wer sich mit „cleveren“ Klauseln einen vermeintlichen Verjährungsvorsprung verschaffen will, läuft Gefahr, das genaue Gegenteil zu erreichen – eine Haftung über Jahrzehnte.
Theo Pleyer
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Arbeitsrecht
Fachanwalt für Bau- & Architektenrecht
RAe Dr. Endress und Partner GbR
