Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 26. März 2026 (VII ZR 68/24) eine für Wohnungskäufer und Bauträger gleichermaßen brisante Entscheidung getroffen: Viele verbreitete Klauseln zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums (GET) in Bauträgerverträgen waren und sind unwirksam. Das kann dazu führen, dass GET-Mängelansprüche deutlich länger durchsetzbar bleiben.
Fragen Sie die Experten aus der Region: Girmscheid GmbH Steuerberatungsgesellschaft, Dr. Endres & Partner – Rechtsanwälte
Im entschiedenen Fall ging es um Mängel an einer Dachkonstruktion. In den Erwerberverträgen war vorgesehen, dass drei aus dem Kreis der Käufer gewählte Vertreter das Gemeinschaftseigentum für alle abnehmen. In späteren Verträgen hieß es sogar lediglich: „Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums ist erfolgt.“ Genau diese Gestaltung hat der BGH nun verworfen.
Nach Auffassung des Gerichts benachteiligen solche Klauseln die Erwerber unangemessen. Ihnen werde das gesetzliche Recht genommen, das Werk selbst zu prüfen und eigenständig über die Abnahme zu entscheiden. Folge: Die auf dieser Grundlage erklärten Abnahmen gelten als gescheitert; eine wirksame Abnahme lag nicht vor.
Das hat erhebliche Auswirkungen auf die Verjährung. Denn Ansprüche auf Mängelbeseitigung und Kostenvorschuss wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum verjähren grundsätzlich erst ab wirksamer Abnahme. Ist diese wegen unwirksamer Klauseln gescheitert, hat die Frist nicht zu laufen begonnen. Der Bauträger kann sich darauf nach Treu und Glauben nicht berufen, wenn er die unwirksame Klausel selbst gestellt hat.
Ganz unbegrenzt sind Ansprüche aber nicht durchsetzbar. Der BGH zieht eine Höchstgrenze von 30 Jahren ab dem Zeitpunkt der fehlgeschlagenen Abnahme. Für Wohnungseigentümergemeinschaften bedeutet das: Auch lange nach Fertigstellung können Mängel am Gemeinschaftseigentum noch verfolgt werden, sofern die 30-Jahres-Frist nicht abgelaufen ist – wenn die WEG / Käufer unverzüglich nach Erkennen der Mängel diese beim Verkäufer/Bauträger reklamieren.
RA Theo Pleyer
