Stadt will mehr bezahlbaren Wohnraum

Nachverdichtung in Lauf

Die Abstände dieser Wohnblocks in der Siegfriedstraße entsprechen genau den Abständen, die durch eine neue Regelung auch künftig gelten sollen. In Einzelfällen unterschreiten die Abstände selbst die äußerste gesetzliche Untergrenze, in vielen Bereichen in Lauf links ist aber noch Luft drin für Neu- und Anbauten sowie Aufstockungen. | Foto: Fischer2016/12/wohnblock-siegfriedstrasse-lauf-2.jpg

LAUF — Nachverdichtung heißt eines der Zauberworte in der Stadt­entwicklung, das man sich auch im Laufer Rathaus auf die Fahnen geschrieben hat: „In die Höhe denken statt in die Fläche“, nennt das eine Mitarbeiterin des Bauamtes. Das schafft dringend benötigten Wohnraum und schont die Landschaft. Potenzial für bezahlbaren Wohnraum (hier liegt der Schwerpunkt), gibt es besonders im Altstadtbereich und in Lauf/links mit seinem hohen Anteil an Geschosswohnungen. Hier sehen Bürgermeister Benedikt Bisping, das Bauamt und Stadträte deshalb die besten Entwicklungsmöglichkeiten.

Dabei sollen der soziale Wohnungsbestand erhalten und weiter ausgebaut werden, Baulücken möglichst geschlossen und der Wohnungsmarkt auch durch die Nutzung von leer stehenden Gebäuden in Ortsteilen entlastet werden.  Eine Neuausweisung von Bauland in größerem Stil sei in Lauf mittelfristig dagegen nicht geplant, so Bürgermeister Bisping.

Um nun den Bau von neuen Wohnungen anzukurbeln, „um Nachverdichtungs-, Aufstockungspotentiale und ungenutztes Bauvolumen zu mobilisieren“, wie es in einer Pressemitteilung heißt, erlaubt die Stadt künftig geringere Abstandsflächen zwischen den Gebäuden und fordert weniger Stellplätze beim Neubau von Mehrfamilienhäusern. Der Bauausschuss hat die neue Regelung inzwischen einstimmig abgesegnet.

Maßvoll will man vorgehen

„Maßvoll“ soll diese Nachverdichtung vorangebracht werden, verspricht die Leiterin des Laufer Stadtbauamts, Annette Nürnberger. Nicht das rechtlich Mögliche bei den Abstandsflächen beispielsweise will man ausreizen, sondern einen Mittelweg gehen. „Wir sind schließlich nicht Langwasser“, so Nürnbergers Kommentar im Bauausschuss.

Sie teile auch keineswegs Befürchtungen, wie sie im Gespräch mit der PZ sagte, dass eine Lockerung der Abstandsflächen oder weniger notwendige Pkw-Stellplätze die oft kritisierte Entwicklung vor allem in Lauf rechts beschleunigen könnte, dass nämlich in einer vormals mit viel Grün durchzogenen Einfamilienhaus-Struktur künftig Wohnanlage an Wohnanlage entsteht – mit all den Problemen in Sachen  Wohnqualität oder Infrastruktur.

Auch Bisping ist überzeugt davon, dass die von ihm erfundene „sympathische Stadt Lauf“ durch die Verdichtung keineswegs an Wohnqualität einbüßen wird. Im Gegenteil, und hier ist er sich mit dem Bauamt und offensichtlich auch dem Stadtrat einig: Dadurch, dass vor allem günstiger neuer Wohnraum geschaffen werde, bleibe Lauf auch für Haushalte mit niedrigen Einkommen, für junge Familien, für ältere und für sozial schwache Menschen attraktiv. Außerdem, so der Bürgermeister: „Wir wollen eine hohe Akzeptanz bei der Bevölkerung erreichen.“

Deshalb, so betont Annette Nürnberger, soll und werde es die unterschiedliche Wohnstruktur in Lauf weiter geben: mit exklusiven Einfamilienhäusern, familiengerechten Reihenhäusern, Stadtvillen auf der einen und neuen Mehrfamilienhäusern sowie günstigen Genossenschafts-Mietwohnungen für ärmere Familien, junge Menschen oder Rentner mit geringem Einkommen auf der anderen Seite. Dieses breit gefächerte Wohnangebot sei ein wesentlicher Standortfaktor von Lauf.

Weil die Stadt aber selbst ja nicht baut, sondern nur die Rahmenbedingungen schafft, hat man die Vertreter von Baugenossenschaften und Bauträger ins Rathaus eingeladen, um zu erörtern, unter welchen Bedinungen Wohnraum leichter geschaffen werden könnte. Konkret ging es darum, zielgerichtet Hemmnisse in städtebaulicher, rechtlicher und finanzieller Hinsicht abzubauen, so Nürnberger.

Die Bauausschussmitglieder wurden anschließend nicht nur informiert, sondern ihnen wurden bei einem Ortstermin auch die konkreten Auswirkungen, Vor- und Nachteile der neuen Regelungen vor Augen geführt. Und hier, so Nürnberger, konnte dann recht schnell eine gemeinsame Linie gefunden werden.

So wurde beispielsweise deutlich, dass viele Wohnblocks in Lauf/links schon immer die alten großzügigeren gesetzlichen Vorgaben unterschritten haben. Selbst bei einer Verringerung der Abstandflächen nach dem neuen Laufer Modell würden deshalb die Häuser zum großen Teil noch weiter voneinander entfernt stehen,  als gesetzlich erlaubt.

Abstand zum anderen Gebäude

Ursprünglich stand im Baugesetz die sogenannte „Ein-H-Regelung“. Das bedeutet ganz grob, dass der Abstand zur Grundstücksgrenze so groß sein muss, wie die Wand eines Wohnblocks bis zur Dachrinne hoch ist –mindestens aber drei Meter. Und weil das auch für einen gegenüberliegenden Wohnblock gilt, bedeutete dies, dass die beiden Gebäude doppelt so weit auseinander stehen mussten, wie sie hoch sind. Während in anderen Bundesländern die Abstands­tiefe schon vor Jahren auf 0,4 H (40 Prozent der Haushöhe) gesenkt worden sei, so erläutert Nürnberger, sei dies in Bayern jetzt im Rahmen einer sogenannten Experimentierklausel möglich.

Trotz des Zwangs zur Nachverdichtung will man in Lauf aber diese Möglichkeit nicht ausschöpfen und beschloss eine Abstandsregelung von 0,7 H (70 Prozent der Wandhöhe). Dieser deutlich größere Abstand stelle sicher, dass die Anforderungen an die Belichtung und Belüftung von Baugrundstücken eingehalten werden kann. Parallel dazu, und dies sei nun noch wichtiger, so Bisping, sei ein Freiflächenmanagement und die Verbesserung von Grünflächen.

Durch die neue Regelung werden nun beispielsweise Aufstockung­en, der Ausbau des Dachgeschosses oder Anbauten leichter möglich, weil es weniger oft zu Überschneidungen der Abstandsflächen kommt. Und bestehende Baulücken können leichter oder mit höheren Gebäuden bebaut werden. Drei Jahre lang will man seitens der Bauverwaltung die Entwicklung nun beobachten und dann dem Stadtrat wieder berichten, ob Erfolge verzeichnet werden können oder Probleme auftauchten. Entsprechend könnten dann die Stellschrauben neu justiert werden.

Weniger Stellplätze nötig

Auch ein zweites mögliches „Bauhemmnis“ wurde vom Bauausschuss beseitigt. So ist künftig im Mehrfamilienhausbereich beim Neu- oder Ausbau der Nachweis von weniger Pkw-Stellplätzen notwendig als bisher. Auch weil Zählungen in Lauf gezeigt hätten, dass im Geschosswohnungsbau statistisch nicht einmal in jeder Wohnung ein Auto vorhanden ist.

Während es nun bei Einfamilien- oder Reihenhäusern dabei bleibt, dass pro Wohneinheit zwei Pkw-Parkplätze nachgewiesen werden müssen, hängt diese Stellplatzzahl beim Geschosswohnungsbau von der Größe der Wohnung ab. Hier mussten bisher bis 40 Quadratmeter ein Stellplatz, bis 60 Quadratmeter 1,5 Stellplätze und über 60 Quadratmeter zwei Stellplätze eingeplant werden. Künftig gilt folgende Regelung: Bis 60 Quadratmeter muss ein Stellplatz nachgewiesen werden, bis 90 Quadratmeter sind es 1,5 pro Wohnung und erst über 90 Quadratmeter werden zwei Pkw-Plätze gefordert. Und weil man auch im Dachausbau ein Potential für neuen Wohnraum sieht, braucht es hier nur noch den Nachweis eines Stellplatzes.

Auch in diesem Zusammenhang fürchtet Annette Nürnberger keinen Strukturwandel in Lauf. Und vor allem nicht, dass künftig nur aufgrund der Verminderung der Stellplätze Einfamilienhausparzellen künftig noch schneller zu Wohnanlagen umgebaut werden.

Viele Einfamilienhäuser

Die aktuellen Zahlen des Statistischen Landesamts hinsichtlich des Wohnraumes in Lauf sprächen außerdem dagegen. Bei insgesamt 12 500 Wohnungen sei Lauf zwar eine „typische Einfamilienhausstadt“. Das heißt, fast 70 Prozent aller Gebäude (4250 Einfamilien- und Reihenhäuser) haben nur eine Wohneinheit. 1900 Wohnungen finden sich in Zweifamilienhäusern und 6365 Wohnungen in Gebäuden mit drei oder mehr Wohnungen. Damit finden sich nur 34 Prozent aller Wohneinheiten in Einfamilienhäusern, aber über 50 Prozent im Geschosswohnungsbau.

N-Land Clemens Fischer
Clemens Fischer
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