Viel zu lange

Bauen dauert meist länger als geplant. Gründe dafür sind vielfältig: ein mangelhaftes Fundament, zu wenig Arbeitskräfte, schlechtes Wetter oder nicht verfügbares Baumaterial.

Ein weiterer häufiger Grund: Bauvorhaben werden laut Arbeitsgemeinschaft Bau- und Immobilienrecht im Deutschen Anwaltverein oft begonnen, bevor die verbindliche Planung abgeschlossen ist. Kommt es später zu Änderungen, kann das den Zeitplan auf der Baustelle durcheinander bringen.

Wer zahlt?

Stellt sich die Frage: Wer kommt für die Verzögerung auf? Dabei gilt: Werden die Verzögerung durch Bauunternehmen oder Handwerker verursacht, können Bauherren Schadenersatz geltend machen.

Nicht eingeplante Sonderwünsche, die das Vorhaben verzögern, gehen hingegen in der Regel zulasten des Bauherrn. Das kann der Fall sein, wenn der Bauherr doch lieber Holz statt Kunststofffenster oder gar ein größeres Bad haben möchte.

Für Sonderwünsche während der Bauphase sollten deshalb verbindliche zeitliche Regelungen getroffen werden. Vor allem aber gilt: Bauherren sollten immer konkrete Termine beziehungsweise Fristen vereinbaren und beteiligte Bauunternehmen vor Vertragsschluss verpflichten, in einem Terminplan darzustellen, wann welche Bauleistungen erbracht werden.

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Foto: Jens Schierenbeck/dpa-mag

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Den Überblick behalten – Worauf Bauherren achten müssen

(dpa) Wer sein eigenes Haus baut, kann schnell den Überblick verlieren. Vor allem für private Bauherren ist das Projekt oft eine große Herausforderung. «Ein Bauherr braucht viele Kenntnisse und Erfahrung, damit ein Hausbau pünktlich, nach den rechtlichen Vorschriften und zum vereinbarten Preis fertiggestellt wird», sagt Corinna Kodim vom Eigentümerverband Haus & Grund.

Zwar könnten viele Themen im Internet recherchiert werden. Bauherren müssten aber auch wissen, inwiefern die verschiedenen Gewerke wie Dach, Fenster und Boden voneinander abhängen. Um die Arbeiten zu kontrollieren, müssten Bauherren regelmäßig auf der Baustelle sein. Für viele Berufstätige ist das jedoch keine Option. «Deshalb lohnt es sich für Bauherren, einen erfahrenen Architekten oder Bauingenieur mit der Kontrolle zu beauftragen», empfiehlt Kodim.

In puncto Fristen gibt es seit dem 1. Januar 2018 eine gesetzliche Neuerung: Nun muss der Bauunternehmer im Vertrag einen Zeitpunkt angeben, zu dem er das Haus fertiggestellt haben wird. Steht der  Baubeginn noch nicht fest, muss der Unternehmer zumindest die Dauer der Baumaßnahmen angeben. Braucht der Unternehmer länger, hat der Bauherr möglicherweise Anspruch auf Schadenersatz.

«Für den Fall, dass das Unternehmen den Fertigstellungstermin durch eigenes Verschulden nicht einhält, sollten Bauherren die Zahlung einer Vertragsstrafe vereinbaren», empfiehlt Richard Althoff, Mitglied der Arbeitsgemeinschaft Baurecht im Deutschen Anwaltverein. Es gebe keinen Grund, vor solchen Vereinbarungen zurückzuschrecken – derartige Vertragsstrafen seien absolut branchenüblich. «Ein seriöses Bauunternehmen hat damit kein Problem», stellt Althoff klar.

Ist das Haus fertig, folgt die Abnahme. Wenn der Bauherr danach Mängel am Haus entdeckt, muss er beweisen, dass sie auch wirklich vom Unternehmen verursacht wurden. Vor der Abnahme ist es noch umgekehrt: Hier muss das Unternehmen beweisen, dass die Mängel nicht von ihm stammen. «Eine Abnahme sollte schriftlich in Form eines gemeinsamen Protokolls von Auftraggeber und Auftragnehmer stattfinden», empfiehlt Althoff. Gibt es dann noch Mängel, können diese ebenfalls im Protokoll aufgenommen werden – inklusive der Frist zur Beseitigung.

Drei Dinge sind entscheidend für ein erfolgreiches Bauvorhaben: Erstens eine realistische Finanzplanung, die Reserven für unerwartete Ereignisse beinhaltet. Zweitens eine Zeitplanung mit ausreichendem Puffer. «Und drittens ist Vertrauen gut, aber Kontrolle gerade beim Bauen unverzichtbar», sagt Florian Becker vom Bauherren-Schutzbund. Deshalb sollten Bauherren den Vertrag und die Beschreibung des Hausbaus von einem Fachanwalt prüfen lassen.

«Der Bau eines eigenen Hauses ist für viele Bauherren ein einmaliges Ereignis in ihrem Leben und mit langfristigen Konsequenzen verbunden», sagt Corinna Kodim. Der Bauherr sollte sich deshalb gut überlegen, welches Grundstück er auswählt, welches Haus er baut und welchen Architekten oder welche Baufirma er beauftragt.

Foto: Karolin Krämer/dpa-mag

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Neue Grundrisse für neues Wohnen

Der Wohnraum wandelt sich. Viele Neubauten haben offene Grundrisse, die Küche geht fließend ins Esszimmer über, und dieses geht fließend ins Wohnzimmer über. Trennende Wände sind passé. Die Sanitärbranche versucht auch seit Jahren, das zum Schlafzimmer offene Badezimmer anzubringen. Wie geht es weiter? Ein paar Ideen für künftige Bauherren zur Anpassung ihres Grundrisses an die neuesten Lebensgewohnheiten und Wohntrends:

Die Wohnküche wird zum Standard

Sie sind im Neubau längst eine Einheit. Möbel- und Gerätehersteller haben das erkannt: Spülmaschinen, Waschmaschinen und Mixer werden zunehmend leiser. Die Küchenmöbel müssen im offenen Wohnraum zu den anderen Möbeln passen. Statt drei Räumen für Essen, Kochen und Wohnen richtet man nun einen einzigen Bereich ein.

Die Funktion des ursprünglichen Wohnzimmers verändert sich dabei, sagt Ursula Geismann vom Verband der Deutschen Möbelindustrie. Statt des einen Fernsehers, vor dem sich alle tummeln, gibt es nun flexibel einsetzbare Beamer, oder jedes Familienmitglied nutzt einen eigenen Computer oder ein Tablet für den Medienkonsum.

Mehr Wohnraum, kleinere Kinderzimmer

Gerade der Esstisch im großen Wohnraum gilt als Mittelpunkt des Familienlebens. Hier wird gegessen, Krisengespräche gehalten oder von daheim gearbeitet. Und hier breiten sich vor allem die Kinder aus. Hier wird gelernt, gebastelt und gespielt. «Man versucht derzeit dem Möbel so viel Raum wie möglich einzuräumen, sogar in kleineren Häusern», berichtet die Trendanalystin Gabriela Kaiser aus Landsberg am Lech. Sie erkennt auch einen Trend zu mehr gemeinsamem Wohnraum zulasten zum Beispiel von Kinderzimmern.

Ein Tipp von Johannes Schwörer, Präsident des Bundesverbandes Deutscher Fertigbau: «Ich empfehle, das Haus so zu planen, dass die Zimmeraufteilung der Kinder, wenn sie 13 bis 17 werden, umgestaltet werden kann. Dann brauchen sie mehr Rückzugsmöglichkeiten.»

Mehr Bad, weniger Schlafzimmer

Moderne Badezimmerwerbung neigt eher zum Luxus mit freistehender Badewanne, Wasserfall-Dusche oder ausfahrbarer Minisauna. Dazu kommen Möbel und Accessoires – die zudem nicht mehr wirken, als seien sie klassische Gegenstände für eine Nasszelle. Die Veränderung geht einher mit einem anderen Blickwinkel auf die Badnutzung. Laut einer Forsa-Studie von 2017 im Auftrag der Vereinigung Deutsche Sanitärwirtschaft (VDS) halten sich die Deutschen im Mittel täglich 40 Minuten im Bad auf.

«Früher hatte das Badezimmer meist keine Fenster», beschreibt das Zukunftsinstitut in der Studie «50 Insights – Zukunft des Wohnens» den Wandel. Das soll sich künftig ändern. Die Experten würden dem Badezimmer auch mehr Platz im Haus einräumen. In den meisten Häusern sei es aktuell der kleinste Raum, laut Forsa-Umfrage mit durchschnittlich 9,1 Quadratmetern. Der Zugewinn könnte zu Lasten des Schlafzimmers gehen.

Foto: Häker Küchen/VDM/dpa-mag

Mauerziegel halten Feuer stand

Jedes Jahr rücken Feuerwehrleute rund 200 000 Mal aus, um Gebäudebrände zu löschen. Die Brandursachen und die daraus resultierenden Schäden sind vielfältig. Die Instandsetzung der Gebäude gestaltet sich daher oft aufwendig. Bauherren können aber eine wirkungsvolle Vorsorge leisten, indem sie sich für einen nicht brennbaren Wandbaustoff entscheiden. So sind Ziegel nach Baustoffklasse A1 als „nicht brennbar“ klassifiziert.

Außen- und Innenwände aus massivem Ziegel-Mauerwerk bieten aufgrund ihrer Beschaffenheit einen besonderen Schutz im Brandfall. Damit beugen sie größeren Schäden vor und können im Ernstfall Leben bewahren. Die Mauerziegel verdanken ihre schützenden Eigenschaften den besonderen Bedingungen während der Produktion: Bei knapp 1000 Grad Celsius werden die getrockneten Rohlinge im Tunnelofen zu fertigen Ziegeln gebrannt. Danach ist der mineralische Baustoff gegen die Hitze eines Brandes gewappnet.

Die gesetzlichen Anforderungen im Brandschutz sind je nach Gebäudetyp unterschiedlich hoch. Sie reichen von beispielsweise 30 Minuten Feuerwiderstand bei frei stehenden Einfamilienhäusern bis hin zu Brandwand-Eigenschaften im Mehrgeschosswohnungsbau. Bei einem Brand ist die Rauchentwicklung allerdings noch gefährlicher als das offene Feuer. Denn der Rauch verdrängt nicht nur die nötige Atemluft, er enthält auch giftige Gase. Hier können Mauerziegel ebenfalls punkten: Sie tragen nicht zur Rauchentwicklung bei, weil sie nur aus den natürlichen Bestandteilen Lehm, Ton und Wasser bestehen.

Zudem sind sie vom Institut für Baubiologie Rosenheim auf Schadstoffe geprüft und als „baubiologisch unbedenklich“ zertifiziert. Dies schafft Sicherheit für die Bewohner.⋌rgz

Foto: rgz/Unipor, München

Verzögerungen beim Hausbau vermeiden

(dpa) – Neun Monate plus drei Monate Puffer – so lange soll der Bau eines Einfamilienhauses im Schnitt dauern. Doch das Jahr ist schnell vorbei, und das Haus dann häufig noch nicht fertig. Was können Bauherren tun, damit ihr Bau zügig vorangeht?

Checklisten und Zeitpläne aus dem Netz und Büchern versprechen Hilfe. „Solche Dinge sind durchaus hilfreich, um den Überblick zu behalten“, sagt Arno Metzler vom Verband Beratender Ingenieure. „Aber sie können nicht ausschließen, dass etwas dazwischen kommt. Deshalb sollte man in alle Abschnitte der Planung Pufferzeiten einstellen.“

Das Bautempo hängt von vielen Faktoren ab. „Die meisten – wie das Wetter – können nicht vom Bauherren beeinflusst werden, einige aber schon“, sagt Marc Förderer vom Bauherren-Schutzbund. „Wichtig ist, im Vertrag feste Bauzeiten zu vereinbaren, mit exaktem Datum für Baubeginn und -ende. Dann ist die Baufirma daran gebunden und muss Verzögerungen innerhalb des Bauprozesses vertragsgemäß ausgleichen.“

Entscheidend für einen zügigen Bauablauf ist auch, dass die Finanzierung steht. „Änderungen des Finanzplanes während der Bauphase führen immer zu Verzögerungen“, berichtet Metzler.

Störungen sind umso wahrscheinlicher, je mehr Gewerke mit Einzelverträgen am Bau beteiligt sind. „Je detaillierter sie ist und je besser die Kommunikation mit den einzelnen Gewerken funktioniert, desto schneller geht’s später auf dem Bau voran“, erklärt Förderer.

Allerdings sei es gegenwärtig wegen der großen Nachfrage nach Bauleistungen nicht einfach, qualifizierte Handwerker passgenau zu koordinieren. Viele arbeiten parallel an mehreren Baustellen, so dass sie oft nicht sofort da sind, wenn sie gebraucht werden.

Absprachen mit den Firmen oder einzelnen Gewerken sollten möglichst präzise und nicht zwischen Tür und Angel getroffen werden. „Bauherren sind auf der sicheren Seite, wenn sie alles schriftlich fixieren“, sagt Metzler. „Also nach dem Treffen gleich der guten Ordnung halber eine E-Mail mit dem Inhalt des Gesprächs an die Bauleitung schicken.“

Ob sich der Bau im Zeitplan befindet, können Bauherren anhand des Ablaufplanes herausfinden. Den sollten sie sich aushändigen lassen. „Darin steht, wann welche Gewerke dran sind, wie viel Zeit sie benötigen und welche nächsten Schritte folgen“, erklärt Sandra Queißer vom Verband Privater Bauherren. „Treten Mängel auf, sollten Bauherren darauf drängen, dass sie umgehend beseitigt werden. Sonst sind später aufwendige Reparaturen nötig, die auch viel Zeit kosten.“

Nicht selten sind Bauherren selbst für Verzögerungen verantwortlich. „Bevor die Planung beginnt, sollte eigentlich klar sein, was für ein Haus gewünscht wird“, sagt Metzler. Auch kurzfristige Umplanungen und Sonderwünsche der Bauherren kosten Zeit und Geld.

Ein kritischer Punkt ist die sogenannte Bemusterung, das Aussuchen der gewünschten Materialien und Bauteile durch den Bauherren. Sie muss schon sehr früh erfolgen, weil viele Waren unterschiedliche Lieferzeiten haben – und das beim Hausbau koordiniert sein muss. Und jede Änderung nach der Bemusterung kann den Bau verzögern. „Wenn neue Fliesen geordert werden, auf die der Fliesenleger dann noch einmal vier Wochen warten muss, kann man das im Nachhinein schwer ausgleichen“, erklärt Queißer.

Foto: Frank Rumpenhorst/dpa-mag

So kommen Sie sicher durch die Bauphase

Bauherren tragen während eines Bauvorhabens eine große Verantwortung für alle von der Baustelle ausgehenden Risiken — und haften im Schadensfall fast unbegrenzt. Dieses Risiko lässt sich mit Versicherungen gezielt eindämmen, der Bauherr kann auf diese Weise sich selbst, sein Eigentum und seine Helfer vor unvorhergesehenen und unkalkulierbaren Ereignissen schützen. Hier ein Überblick.

Wer baut, freut sich über jede Hilfe von Freunden und Familienmitgliedern. Allerdings ist gerade bei Nicht-Fachleuten auch das Unfallrisiko hoch. „Um im schlimmsten Fall wenigstens das finanzielle Risiko der Bauhelfer abzusichern, ist eine Bauhelfer-Unfallversicherung ratsam“, erklärt Florian Haas, Vorstand der Schutzgemeinschaft für Baufinanzierende. Die decke die Risiken aller nicht gewerblich tätigen Personen ab, die auf einer privaten Baustelle zu Schäden führen können.

Zunächst einmal müsse der Bauherr die Bauhelfer bei der Berufsgenossenschaft der Bauwirtschaft (BG Bau) anmelden und Beiträge entrichten. „Dabei sind der Bauherr selbst und seine Familie aber nicht mitversichert“, warnt Haas. Die private Bauhelfer-Unfallversicherung beinhalte dagegen auch den Schutz für den Bauherrn und seine Familie und zahle unabhängig von den Leistungen der BG die versicherte Leistung bei Invalidität. Mitglieder der Schutzgemeinschaft profitieren von günstigen Konditionen bei Abschluss der Versicherung.

Für Schäden, die Dritte aufgrund einer Verletzung der Verkehrssicherungspflicht auf einer Baustelle erleiden, haften Bauherren gegebenenfalls unbegrenzt mit ihrem Privatvermögen. „Bauherren können aber auch bei der Übertragung von Durchführung und Koordination der Verkehrssicherung auf den Auftragnehmer in die Haftung kommen“, so Haas. Habe der Bauherr Kenntnis von Sicherheitsmängeln oder Anlass zum Zweifel, dass der Auftragnehmer der Verkehrssicherung nicht nachkomme und gehe dem nicht nach, so müsse er sich dieses Fehlverhalten zurechnen lassen.

Beschädigungen am Bau oder die Zerstörung bereits erbrachter Bauleistungen können hohe Summen kosten. Bauherren sollten daher eine Bauherrenhaftpflicht- sowie Bauleistungsversicherung abschließen.

Mietet der Bauherr ein Baugerüst, so trägt er das Risiko hinsichtlich Diebstahl oder Schäden am Gerüst. Diese Risiken können Mitglieder der Schutzgemeinschaft für Baufinanzierende durch eine Baugerüstversicherung beziehungsweise -bürgschaft abdecken.

Wird der Bau etwa durch Brandstiftung beschädigt, droht dem Bauherrn der finanzielle Ruin. Daher ist eine Abdeckung dieses Risikos wichtig. Bei den meisten Anbietern von Wohngebäudeversicherungen ist eine prämienfreie Feuerrohbau-Versicherung von zwölf bis 18 Monaten Dauer in der Police enthalten. „Wir raten allerdings zum Abschluss einer Feuerrohbau- und Wohngebäudeversicherung vor Beginn der Bauphase, zumindest gegen die Gefahren Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel, besser noch zusätzlich gegen Elementargefahren wie Hochwasser, Überschwemmung und Erdbeben“, so Haas.

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Foto: rgz/Schutzgemeinschaft für Baufinanzierende/shutterstock

Hier passt sich das Haus dem Leben an

Um auf neue Lebenssituationen zu reagieren, wird manchmal eine Erweiterung oder Veränderung der Wohnfläche nötig. Wer den Hausbau mit Weitsicht plant und mit dem Baustoff Mauerwerk umsetzt, kann dieser Herausforderung gelassen entgegensehen.

Das Bauen mit Mauerwerk ist hier von Vorteil. Der Baustoff gewährt die Flexibilität, Wohnverhältnisse den sich ändernden Lebenssituationen anzupassen. Das kann etwa sein, wenn im Alter Bad und Schlafzimmer ins Erdgeschoss verlegt werden sollen. Mit massiven Wänden aus Mauerwerk kein Problem: Weil sie in den meisten Bauten statisch nicht ausgelastet sind, ist es möglich, nachträglich neue Öffnungen zu schaffen.

Weg mit der Wand

Zudem ist es einfach, nicht-tragende Wände zu entfernen. Das bedeutet, dass sowohl Grundriss als auch Raumgröße und -zahl den neuen Bedingungen angepasst werden können.

Doch ein seniorengerechter Umbau ist nur ein Grund: Ist Nachwuchs auf dem Weg und man benötigt ein zusätzliches Zimmer oder beanspruchen die Kinder ein eigenes Reich für sich, gilt es, einen Plan B zu haben. Dann lassen sich aus einem Raum durch den Einsatz von Trennwänden zum Beispiel zwei machen, oder man vergrößert die Fläche eines bestehenden Zimmers durch das Versetzen der Wände – mit allen vier Mauersteinarten Kalksandstein, Leichtbeton, Porenbeton oder Ziegel ist das vergleichsweise einfach möglich.

Mauerwerk eröffnet aber neben der Flexibilität in Sachen Raumgröße und Grundriss auch die Möglichkeit, zusätzlichen Wohnraum „on top“ zu bauen. Egal ob Hobby-Raum, zusätzliches Spielzimmer oder ein Home-Office – hier kommt das Thema Aufstockung ins Spiel.

Gerade innerstädtisch, wo es aus Platzmangel schwierig ist, die Wohnfläche zu den Seiten hin zu erweitern, ist dies eine effektive Lösung zur Schaffung neuen Wohnraums. Unter Einhaltung der vorgegebenen bautechnischen und städtebaulichen Vorgaben liefert Mauerwerk einen guten Lösungsansatz. Und nicht zuletzt überzeugt – wenn die Planung der Konstruktion an die gängigen Rastermaße ausgelegt ist – die schnelle, flexible und wirtschaftliche Umsetzung der Maßnahme.

fpr; Foto: Massiv mein Haus/Xella/Ytong Bausatzhaus