Baufinanzierung: Tipps für Hausbesitzer und Immobilien-Interessenten

(djd). Ihr Allzeittief hatten die Baufinanzierungszinsen vor rund zwei Jahren erreicht. In jüngster Zeit geht es aufwärts – allerdings langsam und mit Schwankungen. Die Bauzinsen nähmen die Entwicklung des Leitzinses allerdings immer ein Stück weit vorweg. Hauseigentümer und Interessenten seien daher gut beraten, die jetzt noch anhaltende Niedringzinsphase zu nutzen – verbunden mit einer Strategie, die auf die eigene Situation abgestimmt ist, erklärt Michael Neumann, Vorstand des Finanzdienstleisters Dr. Klein Privatkunden AG.

1. Bausparen, um Zinsen zu sichern

Wer sicher ist, in einigen Jahren eine Immobilie kaufen oder bauen zu wollen, kann schon heute aktiv werden. Immobilienexperte Neumann rät in diesem Fall zu einem klassischen Bausparvertrag: „Der zur Vertragsunterzeichnung festgelegte Zins gilt für die gesamte Laufzeit. So fungiert der Bausparvertrag als Versicherung gegen steigende Zinsen und schafft damit Sicherheit.“

2. Niedrige Zinsen festschreiben lassen

Wer jetzt einen Immobilienkauf plant, kann sich die niedrigen Zinsen mit einer Festschreibung sichern. Wichtig sei es dabei, so Neumann, auf Struktureffekte zu achten. Der Zins für eine 15-jährige Zinsbindung etwa ist höher als der für zehn Jahre. Somit kann es Sinn machen zu prüfen, was passiert, wenn man einen günstigeren Zins und die entsprechend kürzere Zinsfestschreibung, aber die gleiche Tilgungsrate nutzt. „Können sich Darlehensnehmer dann noch ab und an eine Sondertilgung leisten, sind sie mit dieser Variante vielleicht besser beraten, weil schneller schuldenfrei.“ Neumann rät deshalb stets zu einer individuellen Beratung.

3. Anschlussfinanzierung: Je länger, je lieber

Für Immobilienbesitzer, deren Anschlussfinanzierung ansteht, eignet sich grundsätzlich ebenfalls eine langjährige Zinsbindung. Sie haben zudem zwei Möglichkeiten: Entweder können sie mit dem passenden Anschlusskredit ihre monatliche Rate senken. Oder sie vereinbaren eine höhere Tilgung, um das Darlehen damit schneller zurückzuzahlen.

4. Sonderkündigungsrecht oder Forward-Darlehen?

Für Kreditnehmer, die sich über vergleichsweise hohe Zinsen ärgern, deren Zinsbindung aber noch länger als ein Jahr dauert, hat Michael Neumann zwei Tipps: „Wer seine Immobilienfinanzierung vor mehr als zehn Jahren abgeschlossen hat, kann von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen“, erklärt der Experte. Eine zweite Möglichkeit ist ein sogenanntes Forward-Darlehen. Damit können sich Darlehensnehmer die derzeitigen Zinsen gegen einen Aufschlag für bis zu fünf Jahre im Voraus sichern.

Was passiert mit den Bauzinsen?

Baufinanzierungszinsen bewegen sich täglich auf und ab. Diese sogenannte Volatilität ist normal. In letzter Zeit sind sie eher gestiegen, wenn auch in geringem Maße. Doch schon 0,1 Prozentpunkte höhere Zinsen können für Darlehensnehmer auf die gesamte Laufzeit der Immobilienfinanzierung gerechnet mehrere tausend Euro bedeuten. „Die Zinsen werden voraussichtlich weder sprunghaft noch übermäßig stark steigen. Dennoch ist es sinnvoll, das jetzige niedrige Zinsniveau zu nutzen“, sagt Michael Neumann, Vorstand des Finanzdienstleisters Dr. Klein Privatkunden AG.

Foto: djd/Dr. Klein Privatkunden/thx

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Nicht die Katze im Sack kaufen

(djd). Der Wunsch der meisten Bundesbürger nach den eigenen vier Wänden ist unverändert groß, Wohneigentum gefragt wie nie. Potenzielle Käufer einer bestehenden Immobilie beispielsweise dürfen sich über weiterhin außergewöhnlich niedrige Kreditzinsen freuen – auf der anderen Seite sind die Immobilienpreise in vielen deutschen Regionen in den letzten Jahren stark gestiegen. Im Ergebnis ist auch der Erwerb einer Immobilie für die meisten die wichtigste wirtschaftliche Entscheidung ihres Lebens, entsprechend gut sollte sie bedacht sein. Hat man sich in eine gebrauchte Immobilie verliebt, kann man sie zwar vorher besichtigen und schauen, wie die Gegebenheiten des Hauses, der Umgebung und der Infrastruktur sind. Der Augenschein alleine reicht aber nicht aus – vor der finalen Kaufentscheidung ist eine Beratung von einem Sachverständigen empfehlenswert.

 

Mängel verursachen erst später Kosten

„Da in den meisten Kaufverträgen die Gewährleistung für eine Immobilie ausgeschlossen ist, sollte man sich vorher gut absichern“, rät beispielsweise Dipl.-Ing. Thomas Schlüchter, Vorstand bei der DG Deutsche Gutachten AG (DG AG). Bei einer umfassenden Kaufberatung werden sachverständige Gutachter eingeschaltet, die eventuelle Mängel erkennen, die für den Laien auf den ersten Blick nicht sichtbar oder noch nicht akut zum Problem geworden sind. „Durch falsche Isolationen am Dach oder im Keller können Mängel entstehen, die sich erst Jahre später durch erhebliche Kosten bemerkbar machen“, warnt Schlüchter. Falls der potenzielle Käufer diese Schäden kenne, könne er sie in die Kaufpreisverhandlungen einfließen lassen oder sogar vom Erwerb der Immobilie absehen, falls die Verhandlungen kein zufriedenstellendes Ergebnis brächten.

 

Digitale Messgeräte decken Probleme auf

Zu Beginn einer Kaufberatung wird die Immobilie bei einem Ortstermin fachkundig untersucht. Der Einsatz digitaler Messgeräte trägt dazu bei, dass den Experten keine baulichen Mängel entgehen. Der potenzielle Käufer erfährt, welche Konsequenzen diese Mängel auf das Objekt und damit auf die Finanzen des Erwerbers haben können. „Im besten Fall ist der Kaufpreis dem Zustand der Immobilie angemessen und fair angesetzt. In dieser Win-win-Situation machen Käufer, Verkäufer und Makler ein gutes Geschäft“, erklärt Thomas Schlüchter. Würden dagegen Mängel festgestellt, könne dies belegen, dass der Wert des Hauses nicht dem geforderten Preis entspreche und Nachverhandlungen nötig seien.

 

Verkehrswertgutachten kann sehr wichtig sein

Der Verkehrswert einer Immobilie ist der Preis, der unter normalen Verkaufsumständen für das Objekt erzielt werden kann. Verkäufer von Immobilien erfahren dadurch, welchen Preis sie für das Objekt realistischerweise erzielen können, der Käufer wiederum möchte wissen, ob der aufgerufene Kaufpreis angemessen ist. Nicht zuletzt ist ein solches Gutachten fast unverzichtbar, wenn es um eine Immobilie zu rechtlichen Auseinandersetzungen kommt, vor allem bei Erb- oder Scheidungssachen. Beim Ortstermin informiert sich der Gutachter über den Zustand der Immobilie. Danach dauert es in der Regel drei Wochen, bis das Gutachten fertig ist.

Foto: djd/DG Deutsche Gutachten AG/stockpics – stock.adobe.com

Den besten Preis fürs Haus erzielen

txn. Ein neuer Job in einer anderen Stadt oder eine zu große Belastung im Alter – Gründe, die eigene Immobilie zu verkaufen, gibt es viele. Aufgrund der gewachsenen emotionalen Bindung ist dies für die meisten Menschen eine besondere Situation. Nicht selten steckt neben der persönlichen Geschichte ein Großteil des privaten Vermögens im Eigenheim. Umso wichtiger sind die sachliche Vorbereitung und Know-how rund um den Immobilienverkauf. So sind Hausverkäufer gut beraten, wenn sie für den Preis nicht nur Grundstücksfläche und Lage berücksichtigen, sondern auch den allgemeinen Zustand des Gebäudes. Aufschluss über Sanierungsbedarf kann ein Gutachten durch einen Sachverständigen geben. Denn werden Mängel verschwiegen, kann es dazu führen, dass der gesamte Verkauf rückgängig gemacht wird. Größere Modernisierungen kurz vor dem Hausverkauf zahlen sich in der Regel jedoch nicht aus. Empfehlenswert ist es, die Immobilie bei der Vermarktung von ihrer schönsten Seite zu zeigen. Denn nur wenige können sich vorstellen, wie ein leerstehendes oder mit alten Möbeln eingerichtetes Haus künftig aussehen kann. Unterstützung für ein stimmiges Gesamtbild bieten Fachleute, die sich auf Home Staging spezialisiert haben. Iris Houghton, Vorsitzende der Deutschen Gesellschaft für Home Staging und Redesign (DGHR), rät, bei der Auswahl darauf zu achten, dass der Raumgestalter im Berufsverband organisiert ist und vor Beginn der Arbeit mit dem Verkäufer einen Vertrag abschließt. Mit dem richtigen Home Stager an der Seite können Hausverkäufer ihre Immobilie nicht nur deutlich schneller veräußern, auch der Verkaufspreis erhöht sich im Durchschnitt um fünf bis zehn Prozent – deutlich mehr als die Kosten für das Home Staging. Weitere Informationen unter www.dghr-info.de.

Foto: DGHR/txn

Umfrage: Bei der Immobilienwahl kommt es nicht mehr nur auf Preis und Lage an

(djd). Bezahlbarer Wohnraum für alle Bevölkerungs- und Einkommensgruppen – dieses Thema ist zum Dauerbrenner geworden und dürfte Bürger und Politik auch künftig intensiv beschäftigen. Denn kaum etwas ist für die Menschen wichtiger als die Frage, ob man sich das Leben am gewünschten Wohnort noch leisten kann. Dabei ist den Deutschen sehr bewusst, dass man beim Erwerb eines Hauses oder der Anmietung einer Wohnung nicht nur den Kaufpreis oder die Miete betrachten muss, sondern vor allem auch die Nebenkosten. Energiethemen werden in diesem Zusammenhang immer wichtiger, das bestätigte auch eine aktuelle, repräsentative YouGov-Online-Umfrage im Auftrag des Energie- und IT-Unternehmens LichtBlick.

Schon für jeden Vierten ist die eigene Stromproduktion wichtig

Eine energiesparende Heizungsanlage beispielsweise ist 54 Prozent der Käufer oder Mieter mittlerweile wichtig, bei der letzten Umfrage waren es erst 48 Prozent gewesen. Eine insgesamt gute Energieeffizienz ist für 52 Prozent der Befragten ein wichtiges Thema, das sind fünf Prozentpunkte mehr als bei der Umfrage des Vorjahres. Und immerhin elf Prozent der Bürger achten beim Hauskauf oder der Wohnungsmiete inzwischen sogar auf eine Lademöglichkeit für Elektroautos – vorher waren es gerade einmal die Hälfte gewesen. Besonders stark gestiegen ist aber auch der Anteil der Menschen, denen eine eigene Stromproduktion mit Stromspeicherung wichtig ist: Ihr Anteil ist in nur einem Jahr von 16 auf 24 Prozent gestiegen. „Immer mehr Menschen wollen ihr Zuhause auch gut für die Zukunft gerüstet wissen und setzen auf eigene Solaranlagen, Speicher oder die Möglichkeit, in Zukunft ein E-Auto mit Eigenstrom laden zu können“, kommentiert Gero Lücking, Geschäftsführer Energiewirtschaft bei LichtBlick, die Ergebnisse der Umfrage. Der Trend zur Eigenversorgung mit Energie halte unvermindert an – die Menschen wollen zunehmend unabhängiger werden von der klassischen Energieversorgung.

Miet- oder Kaufpreis wichtiger als Lage

Ein anderer Trend, der sich bereits bei der letzten Umfrage andeutete, hat sich in der aktuellen Studie bestätigt: Der Miet- oder Kaufpreis einer Immobilie ist mittlerweile wichtiger als die Lage. In Zahlen ausgedrückt: 74 Prozent der Befragten nannten den Preis als wichtigstes Kriterium und 70 Prozent die Lage. Für 62 Prozent ist die Zimmeraufteilung von Bedeutung, für 59 Prozent die Größe des neuen Hauses oder der neuen Wohnung.

Aktuelle Umfrage: Die Top-10-Auswahlkriterien bei Immobilien

Einer YouGov-Online-Umfrage im Auftrag des Energie- und IT-Unternehmens LichtBlick zufolge sind diese zehn Kriterien den Bundesbürgern beim Hauskauf oder bei der Miete einer Wohnung besonders wichtig (Mehrfachnennungen möglich):

  1. Miet- oder Kaufpreis: 74 Prozent.
  2. Lage des Hauses/der Wohnung: 70 Prozent.
  3. Zimmer-Aufteilung und Schnitt: 62 Prozent.
  4. Größe: 59 Prozent.
  5. Energiesparende Heizanlage: 54 Prozent.
  6. Optimale Wärmedämmung: 53 Prozent.
  7. Insgesamt gute Energieeffizienz: 52 Prozent.
  8. Ausstattung: 44 Prozent.
  9. Vorhandener Energieausweis: 30 Prozent.
  10. Eigene Stromproduktion mit Stromspeicherung: 24 Prozent.

 

Foto: djd/LichtBlick SE/PantherMedia/Andreas  Weber

Vor dem Hauskauf den Marktwert checken

(djd). Etwas mehr als die Hälfte der Deutschen wohnt zur Miete. Dabei träumen viele von ihnen schon lange vom eigenen Haus. Mehr Platz für die Familie, ein eigener Garten und eine sichere Altersvorsorge stehen dabei ganz oben auf der Wunschliste. Was Mietern oft nicht bewusst ist: Angesichts der immer noch niedrigen Zinsen und steigender Mieten können sich viele die Investition in das Eigenheim leisten.

Am Anfang steht der Kassensturz

Wer mit dem Gedanken spielt, Wohnraum zu erwerben, sollte jetzt seine Finanzen auf den Prüfstand stellen. Baugeld ist immer noch günstig, zugleich ziehen die Mieten kontinuierlich an – ein Ende des Anstiegs ist nicht in Sicht. Eine Eigentumswohnung in der Stadt oder ein Haus im Grünen könnte deshalb für viele Mieter langfristig die sinnvollere Option sein. Um Klarheit zu gewinnen, ob die eigenen vier Wände tatsächlich bezahlbar sind, führt an einem Kassensturz kein Weg vorbei. Möglichst ehrlich sollte man die monatlichen Einnahmen sämtlichen Ausgaben gegenüberstellen. Unterm Strich zeigt sich dann, wie viel Geld im Monat für die Finanzierung der Immobilie übrigbleibt. Experten, wie die Baufinanzierungsberater von immo-finanzcheck.de, empfehlen, die monatliche Kreditbelastung so zu kalkulieren, dass sie nicht mehr als 30 bis 40 Prozent des Nettoeinkommens ausmacht.

Immobilienwertrechner: Das ist das Haus wirklich wert

Ist das Wunschobjekt gefunden, sollte geprüft werden, ob der Preis stimmt. Was Immobilien tatsächlich wert sind, können Laien meist nur schwer einschätzen. Bevor sie den Kaufvertrag unterzeichnen, sollten sie daher den realistischen Marktwert des Traumhauses ermitteln lassen, der von Angaben wie die Art des Objekts, Lage, Größe, Ausstattung und Alter abhängig ist.

 

Foto: djd/immo-finanzcheck.de

Eigene Immobilie für viele Mieter eine Alternative

(djd). In Relation zu anderen europäischen Staaten ist Deutschland ein Land der Mieter: Weit mehr als die Hälfte der Haushalte leben in einer Wohnung, die ihnen nicht gehört. Für viele von ihnen ist das Wohnen inzwischen teuer geworden – die Mieten befinden sich in begehrten Lagen in einem steilen Aufwärtstrend. Angesichts der noch immer niedrigen Zinsen denken viele Mieter trotz der ebenfalls gestiegenen Preise für Immobilien an den Erwerb von Wohneigentum. Können Mieter heute den Schritt in die eigenen vier Wände wagen? Das wollte Kantar-Emnid im Auftrag der Deutschen Vermögensberatung AG (DVAG) von den Bundesbürgern wissen. 45 Prozent der Befragten waren der Meinung, dass die eigene Immobilie für viele Mieter eine echte Alternative sei. 34 Prozent vertraten die Ansicht, dass dies aufgrund der hohen Preise am Immobilienmarkt nur für wenige Mieter interessant sei – aber nur sieben Prozent halten die eigene Immobilie auch in der Niedrigzinsphase für unerschwinglich.

Immobilienfinanzierung auch in der Niedrigzinsphase eine Herausforderung

Die Zinsen sind extrem niedrig – dennoch bleibt eine Finanzierung eine große Herausforderung, schließlich läuft sie oft über Jahrzehnte. „Am Anfang sollte stets eine realistische Gegenüberstellung der Einnahmen und Ausgaben des Haushalts stehen. Daraus ergibt sich grob, welche monatliche Belastung tragbar ist“, raten die Finanzexperten der DVAG. Für ungeplante Ausgaben sei zudem immer eine ausreichende Reserve einzukalkulieren. Je mehr Eigenkapital sich für die Finanzierung einsetzen lässt, desto besser. Günstiger als die Aufnahme von Fremdkapital ist es meist, verfügbares Sparguthaben oder Wertpapiere einzubringen. Im Vorfeld sollte man ebenfalls prüfen, ob der Staat das Projekt möglicherweise fördert. Nicht zu vernachlässigen bei der Anschaffung sind auch die Ausgaben für Notar, Grundbucheintrag und Grunderwerbsteuer – Nebenkosten können sich bis zu etwa zehn Prozent des Kaufpreises summieren.

Niedrige Zinsen langfristig sichern

Was passiert, wenn die Zinsen zum Ablauf der Zinsfestschreibung steigen und die Raten teurer werden? Hier gilt es, auf möglichst lange Zinsfestschreibungen zu achten. „Mit solider Planung lässt sich das Risiko steigender Zinsen bereits frühzeitig minimieren. Für die Zukunft kann man sich beispielsweise mit einem Bausparvertrag günstige Zinsen sichern. Zudem sind bei einem Bauspardarlehen Sondertilgungen jederzeit und unbegrenzt möglich“, raten die Finanzexperten der DVAG.

Foto: djd/Deutsche Vermögensberatung/thx

Diese Ausweise sorgen für mehr Transparenz – Energieausweise für Immobilien sind Pflicht

(djd). Er soll über die Energieeffizienz von Gebäuden Auskunft geben und ist seit 2007 gesetzliche Pflicht für die Neuvermietung und den Verkauf von Gebäuden: der Energieausweis. Die wichtigsten Kenndaten dieses Dokuments müssen bereits in der Immobilienanzeige genannt werden. Außerdem muss er bei einer Besichtigung vom Eigentümer vorgelegt und bei Abschluss eines Miet- oder Kaufvertrags im Original oder in Kopie übergeben werden.

Zwei Varianten

Den fünfseitigen Energieausweis gibt es in zwei unterschiedlichen Arten: Als bedarfsorientierte Variante enthält er Daten über den Energiebedarf eines Gebäudes. Dabei spielen Gebäudeeigenschaften wie die Geometrie, Charakteristika der Heizungsanlage oder wärmetechnische Details der Gebäudehülle unter Annahme von standardisierten Rahmenbedingungen (Klimadaten, Nutzerverhalten, Raumtemperatur) eine wichtige Rolle. Im Gegensatz dazu basiert der Verbrauchsausweis auf dem klimabereinigten Energieverbrauch der Hausbewohner für die Warmwasser- und Wärmeerzeugung durch Erdgas, Heizöl, Fernwärme, Strom oder andere verwendete Energieträger in den zurückliegenden drei Jahren. Als Grundlage dienen die entsprechenden Heizkostenabrechnungen. Aus dem verbrauchsorientierten Ausweis lässt sich daher der klimabereinigte Energieverbrauch eines Gebäudes von mindestens drei zurückliegenden Jahren erkennen, während der bedarfsorientierte Energieausweis die Immobilie nach der energetischen Qualität der Gebäudehülle und der Anlagentechnik beurteilt.

Rechtzeitige Erneuerung

Gemäß der EnEV sind die Anzahl der Wohnungen, das Baualter und der Sanierungszustand eines Gebäudes dafür entscheidend, ob ein Verbrauchsausweis ausreicht oder ein Bedarfsausweis erstellt werden muss. Für Neubauten ist ein Bedarfsausweis nötig. Dies gilt auch für Bestandsgebäude, die weniger als fünf Wohnungen haben, deren Bauantrag vor dem Stichtag 1. November 1977 gestellt wurde und die seitdem nicht umfassend energetisch saniert worden sind. Die Kosten für diesen Bedarfsausweis sind in der Regel deutlich höher als für den Verbrauchsausweis, der in allen anderen Fällen möglich ist. Energieausweise haben eine Gültigkeit von zehn Jahren. Es lohnt sich jedoch, den Ausweis schon vor Ende der Laufzeit erneuern zu lassen, denn neue Gesetzesvorhaben wie das Gebäudeenergiegesetz (GEG) könnten in Zukunft die Auflagen für die Ausstellung des Dokuments nochmals deutlich erhöhen. Vor-Ort-Begehungen oder Beurteilungen mit Hilfe detaillierter Gebäudefotos könnten zur Pflicht werden. Im Vorteil bei Kosten und Aufwand sind daher Immobilieneigentümer, die rechtzeitig handeln. Unter www.techem.de/energieausweis gibt es weitere Informationen zum Thema.

Foto: djd/Techem Energy Services